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2010年8月17日 更新
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開発について
開発行為についてわかりやすく説明致しております
開発行為ってなんだろう?
開発行為とは?
主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更
(都市計画法第4条第12項)以下、法と明記するものは都市計画法を指します。
開発許可制度とは?
開発行為をしようとする場合には、下記の表に該当する場合、都市計画法上の許可を受けなくてはなりません。
詳しくは県知事の許可の必要なもの

都市計画区域 市街化区域 1,000u以上の開発行為
市街化調整区域 原則として全ての開発行為
その他の都市計画区域 3,000u以上の開発行為
都市計画区域外 3,000u以上の開発行為
開発許可制度
 の目的とは?
都市の周辺部におけるスプロール化を防止し、計画的な市街地の形成を実現すること
スプロール化とは
都市の急激な発展に伴い、郊外部の農地や山林の中に市街地が虫食いのように拡大していくことを「スプロール」といいます。
スプロール化が進むと、どうなるの?
 まだ、まちが広がっていない郊外において、どこでも好きなように住宅などの建物が建てられたらどうなるでしょうか。道路、公園、下水道の整備や小中学校の建設などが追いつけなくなってしまいます。また、十分な道路などが造られることなく、小規模な住宅地が密集して形成されることから、 防災や衛生という面からも問題があります。
主として建築物建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画の形質の変更
建築物
建築物とは建築基準法(昭和25年法律第201号)第2条第1に規定する建築物で、次に列記するもの及び建築設備が該当します。
イ)土地に定着する工作物のうち
イ) 屋根及び柱若しくは壁を有するもの(これに類する構造のものを含む)
ロ) イ)に附属する門若しくは塀
ハ) 観覧のための工作物(競技場のスタンド等)

(ロ)地下若しくは高架の工作物内に設けるもののうち
イ)事務所
ロ)店舗
ハ)興行場
ニ)倉庫
ホ)その他(イ)〜(ニ)に類する施設

なお、次に列記するものは建築物ではありません
イ)鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関する施設
ロ)跨線橋
ハ)プラットホームの上屋
ニ)貯蔵槽
ホ)その他イ〜ニに類する施設

                        
イ)のイ)は一般の建物であり、ロ)は、イ)に附属するものに限る。すなわち主たる建築物に附属しない塀、棚等は建築物ではありません。ロ)は本体である地下若しくは高架の工作物は建築物ではないという意味です。

建築 
『建築』とは、建築基準法第2条第13号に規定する建築をいいます(法第4条第10項)すなわち、建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転することをいい、大規模の修繕および大規模の模様替は同法の規定による建築確認を必要としますが『建築』にはあたりません
新築新築とは、新たに建物を建てることをいいます。建築基準法の規定における建築の取扱いには建築物の棟単位での取扱いと建築物の敷地単位での取扱いとがあり全く建築物のない敷地に新たに建てることは、いずれの場合も『新築ですが既存建築物の 存する敷地内にそれと用途上不可分の建築物を別棟で建築するときは、棟単位での取扱いでは新築、敷地単位の取扱いでは増築」として扱います。開発許可制度においては敷地単位での規定により増築として取り扱います。
改築等
イ)増築とは敷地内の既存の建築物を建増することをいいます。 ただし棟続きの場合と別棟扱いとする場合があります。
ロ)改築とは建築物の全部もしくは一部を除去し、または建築物の全部もしくは一部が災害時により 滅失した後、引き続き同一敷地内において位置、用途、規模および構造の著しく異ならない建築物 もしくはその部分を建てることをいいます.なお、この場合に用いる材 料の新旧を問いません。
ハ)移転とは建築物を同一敷地内において解体することなく移動させることをいいます。
特定工作物
特定工作物には第一種特定工作物第二種特定工作物があります(法第4条第11項、令第1条)
イ)第一種特定工作物 
第一種特定工作物にはコンクリートプラントその他周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物で政令で定めるものが該当し、政令ではアスファルトプラント、 クラッシャープラント、危険物の貯蔵又は処理に供する工作物が定められています。
ロ)第二種特定工作物
第二種特定工作物には、ゴルフコース、その他大規模な工作物で政令で定めるものが該当し、政令ではその規模が1ha以上である野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設である工作物及び墓園が定められています。
土地の区画の形質の変更
イ)土地の区画の変更
土地の区画の変更の中には、文理上は土地の取引のみを目的とした権利区画の変更も含まれますが、都市計画法における土地の区画の変更とは建築物を建築するため、または、特定工作物を建設するための敷地の区画の変更を行うことをいい、単なる分合筆のみを目的としたいわゆる権利区画の変更はここでいう「区画の変更」には含まれません。
ロ)土地の形質の変更
土地の形質の変更とは土地についての切土、盛土等の物理的な行為を加えて、土地の形状、性質を変更することをいいます。いわゆる宅地造成はこれに該当します。
ハ)土地の区画および形質の変更
土地の区画および形質の変更とは土地の区画の変更と土地の形質の変更を同時に行うことをいいます。建築物の建築または特定工作物の建設行為自体と不可分な一体の工事と認められる基礎打ち、土地の掘削等の行為は開発行為に該当しません。
建築物の建築または特定工作物の建設行為自体と不可分な一体の工事と認められる基礎打ち土地の掘削等の行為は開発行為に該当しません
許可を必要としない
    開発行為
開発許可制度の目的は、スプロールを防止して秩序ある市街地を形成する点にあり、この見地から支障のない次の行為については、許可を受ける必要がありません。
(法第29条第1号〜第11号)
第1号 *市街化区域内で1,000u未満
*区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内3,000u未満の開発区域
第2号 市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において農林漁業の用に供する一定の建築物又はこれらの業務を営む者の居住用の建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
第3号 駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
第4号 都市計画事業の施行として行う開発行為
第5号 土地区画整理事業の施行として行う開発行為
第6号 市街地再開発事業の施行として行う開発行為
第7号 住宅街区整備事業の施行として行う開発行為
第8号 防災街区整備事業の施行として行う開発行為
第9号 公有水面埋立法の免許を受けて行う開発行為
第10号 非常災害のため必要な応急処置として行う開発行為
第11号 通常の管理行為、軽易が行為その他の行為で政令で定めるもの
その他詳しい問い合わせは山梨県県土整備部都市計画課へお願いします。
055−223−1717
都市計画法へのリンク
県知事の許可の必要な開発について説明します
富士吉田市長の同意が必要な開発
富士吉田市宅地等開発事業指導要網が改正になりました。
本文終わり
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建築住宅課
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